Legionellenprüfung für Vermieter: Pflicht, Kosten und Ablauf

Wer in Freiburg oder im Breisgau ein Mehrfamilienhaus vermietet, trägt Verantwortung für das Trinkwasser, das aus den Hähnen der Mieter kommt. Die Legionellenprüfung ist für Vermieter ab einer bestimmten Größe gesetzliche Pflicht, und kein Detail, das man getrost übersehen kann. Legionellen sind Bakterien, die sich in lauwarmem Wasser vermehren und beim Einatmen feiner Tröpfchen, etwa unter der Dusche, eine schwere Lungenentzündung auslösen können. Die gute Nachricht: Wer die Regeln kennt, erfüllt seine Pflichten mit überschaubarem Aufwand und planbaren Kosten. Dieser Ratgeber erklärt Ihnen klar und ehrlich, wann die Prüfpflicht greift, wie oft Sie untersuchen lassen müssen, was eine Legionellenprüfung kostet und wie die Probenahme in der Praxis abläuft.

Wann ist die Legionellenprüfung Pflicht?

Rechtsgrundlage ist die Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Sie verpflichtet Betreiber sogenannter Großanlagen zur Trinkwassererwärmung, das Wasser regelmäßig auf den Legionellen-Parameter untersuchen zu lassen, sobald es im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird. Die Vermietung von Wohnraum gilt rechtlich als gewerbliche Tätigkeit, und zwar auch dann, wenn Sie nur ein einzelnes Haus mit mehreren Parteien vermieten.

Entscheidend ist also nicht, ob Sie sich als „Profi-Vermieter" verstehen, sondern ob drei Bedingungen zusammentreffen: eine zentrale Warmwasserbereitung, eine bestimmte Anlagengröße und die Abgabe an Dritte. Sind alle drei erfüllt, sind Sie verantwortlicher Betreiber und damit zur Prüfung verpflichtet.

Ab 3 Wohneinheiten und zentraler Warmwasserversorgung

In der Praxis hat sich eine einfache Faustregel etabliert, die in den meisten Mehrfamilienhäusern greift. Eine prüfpflichtige Großanlage liegt vor, wenn:

• die Warmwasserbereitung zentral erfolgt (ein gemeinsamer Speicher oder Durchlauferhitzer für mehrere Wohnungen) und
• der Trinkwasserspeicher mehr als 400 Liter Inhalt hat oder der Wasserinhalt der Rohrleitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle mehr als 3 Liter beträgt.

Da diese 3-Liter-Grenze in einem Haus mit mehreren Etagen fast immer überschritten wird, fasst man die Regel oft so zusammen: Ab drei Wohneinheiten mit zentraler Warmwasserversorgung besteht in der Regel Prüfpflicht. Wichtig zur Abgrenzung: Nicht betroffen sind typischerweise:

• Ein- und Zweifamilienhäuser sowie selbst genutztes Wohneigentum
• Wohnungen mit dezentraler Warmwasserbereitung, etwa einem eigenen Durchlauferhitzer oder einer Therme direkt in der Wohnung

Ob Ihre konkrete Anlage in den Anwendungsbereich fällt, hängt von der tatsächlichen Technik im Keller ab. Im Zweifel klären wir das bei einer kurzen Vor-Ort-Begehung. Das ist deutlich verlässlicher als jede pauschale Annahme. Einen breiteren Überblick über Ihre Betreiberpflichten finden Sie in unserem Beitrag zur Trinkwasserverordnung 2026 für Eigentümer und Vermieter.

Wie oft muss geprüft werden?

Das Intervall der Legionellenprüfung richtet sich nach der Nutzung des Gebäudes:

Für die meisten Vermieter gilt damit der Drei-Jahres-Rhythmus. Werden bei einer Untersuchung Legionellen über dem technischen Maßnahmenwert nachgewiesen, ändert sich das Bild: Dann sind kurzfristig weitere Proben, eine Gefährdungsanalyse und meist eine Sanierung erforderlich, und das Gesundheitsamt kann häufigere Kontrollen verlangen.

Versäumen sollten Sie den Turnus nicht. Die Frist läuft ab der letzten ordnungsgemäßen Beprobung. Planen Sie die Nachuntersuchung also rechtzeitig, idealerweise mit ein paar Wochen Puffer. So vermeiden Sie eine unbeabsichtigte Lücke, falls ein Labortermin knapp wird.

Was kostet eine Legionellenprüfung?

Die Kosten der Legionellenprüfung setzen sich aus zwei Bausteinen zusammen: der Probenahme durch einen zertifizierten Fachbetrieb und der mikrobiologischen Analyse im akkreditierten Labor. Was den Aufwand bestimmt:

• Pro Probe: die reine Laboranalyse macht je Entnahmestelle nur einen vergleichsweise kleinen Teil aus
• Komplette Prüfung eines kleineren Mehrfamilienhauses: bleibt für die meisten Vermieter gut überschaubar und planbar, abhängig von der Zahl der Probenahmestellen
• Anfahrt und Probenahme durch den Fachbetrieb: je nach Aufwand zusätzlich oder bereits enthalten

Der wichtigste Kostentreiber ist die Anzahl der erforderlichen Entnahmestellen, denn die ergibt sich aus der Größe und dem Aufbau Ihrer Anlage: Je mehr Steigstränge und Stockwerke, desto mehr Punkte sind zu beproben. Ein verbindliches Festpreis-Angebot erstellen wir nach Sichtung der Installation. Gut zu wissen: Die Kosten der Legionellenprüfung sind als Betriebskosten grundsätzlich auf die Mieter umlagefähig, sofern die Untersuchung regelmäßig und turnusgemäß erfolgt.

Eine eventuelle Sanierung nach positivem Befund ist davon getrennt zu betrachten und kann je nach Ursache spürbar aufwendiger ausfallen. Wie ein solcher Fall abläuft, lesen Sie in unserem Ratgeber Legionellen im Trinkwasser: Ursachen, Maßnahmenwert und Sanierung.

Ablauf der Probenahme an mehreren Stellen

Die Legionellen-Probenahme folgt einem festen, in der Trinkwasserverordnung und den technischen Regeln (insbesondere DVGW W 551) vorgegebenen Schema. Sie darf nur durch geschultes Personal nach DIN EN ISO 19458 erfolgen. Eigenproben durch den Vermieter sind nicht zulässig. So läuft es bei uns ab:

1. Terminierung und Information der Mieter. Wir kündigen die Probenahme rechtzeitig an, da die betroffenen Entnahmestellen kurz zugänglich sein müssen.
2. Auswahl der Probenahmestellen. Beprobt werden mindestens der Warmwasseraustritt am Speicher (Vorlauf), der Zirkulationsrücklauf sowie repräsentative periphere Entnahmestellen, typischerweise die am weitesten entfernte Stelle pro Steigstrang. Bei größeren Anlagen wächst die Zahl der Punkte entsprechend.
3. Fachgerechte Entnahme. Der Probenehmer misst die Temperatur, desinfiziert und flammt die Entnahmestelle ab und entnimmt die Probe nach definiertem Vorlauf in sterile Gefäße. Korrekte Warmwassertemperaturen (am Austritt mindestens 60 °C, an jeder Zapfstelle mindestens 55 °C) sind der beste Schutz vor Legionellen und werden dabei gleich mit dokumentiert.
4. Transport und Laboranalyse. Die Proben gehen gekühlt ins akkreditierte Labor; das Ergebnis liegt meist nach gut einer Woche vor.
5. Befund und Empfehlung. Sie erhalten einen prüffähigen Bericht. Liegt alles im grünen Bereich, ist die Pflicht für die nächsten drei Jahre erfüllt. Bei Auffälligkeiten besprechen wir die nächsten Schritte mit Ihnen.

Ein häufig unterschätzter Risikofaktor ist Stagnation, also Wasser, das lange in der Leitung steht, etwa in selten genutzten Wohnungen oder nach Leerstand. Worauf Sie und Ihre Mieter dabei achten sollten, erklären wir in Trinkwasser nach Urlaub und Leerstand.

Bußgelder und Verantwortung des Vermieters

Als Betreiber der Trinkwasseranlage tragen Sie die Verantwortung dafür, dass die Untersuchung fristgerecht, vollständig und durch eine akkreditierte Stelle durchgeführt wird, und dass auffällige Ergebnisse dem Gesundheitsamt gemeldet werden. Diese Pflicht lässt sich nicht einfach auf die Hausverwaltung oder den Mieter abwälzen.

Wer die Prüfpflicht ignoriert, riskiert mehr als nur Ärger:

• Ordnungswidrigkeit nach der Trinkwasserverordnung mit empfindlichen Bußgeldern, deren Höhe je nach Bundesland und Schwere des Verstoßes deutlich ansteigen kann
• Bei nachgewiesener Gesundheitsgefährdung drohen darüber hinaus zivil- und strafrechtliche Folgen sowie Schadensersatzforderungen
• Anordnungen des Gesundheitsamts bis hin zum Nutzungsverbot der Anlage

Konkrete Beträge nennen wir hier bewusst nicht, weil sie im Einzelfall und je nach Bundesland stark variieren, Baden-Württemberg eingeschlossen. Entscheidend ist die Botschaft: Die Legionellenprüfung ist eine Schutzmaßnahme für Ihre Mieter und zugleich Ihre rechtliche Absicherung. Wer sie sauber dokumentiert, steht im Schadensfall deutlich besser da. Wir koordinieren Probenahme, Labor und Dokumentation aus einer Hand und behalten den Drei-Jahres-Turnus für Sie im Blick.

FAQ zur Legionellenprüfung

Bin ich als Vermieter zur Legionellenprüfung verpflichtet?

In der Regel ja, sobald Ihr vermietetes Gebäude über eine zentrale Warmwasserbereitung verfügt und die Anlage als Großanlage gilt, also bei einem Speicher über 400 Liter oder mehr als 3 Litern Rohrinhalt zwischen Erwärmer und Zapfstelle. Praktisch trifft das auf die meisten Mehrfamilienhäuser ab drei Wohneinheiten zu. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungen mit dezentraler Warmwasserbereitung sind ausgenommen.

Wie oft muss eine Legionellenprüfung erfolgen?

Bei vermietetem Wohnraum mit gewerblicher Vermietung in der Regel alle drei Jahre. Öffentliche und gewerblich genutzte Gebäude wie Hotels werden jährlich geprüft. Nach einem positiven Befund oder einer Sanierung kann das Gesundheitsamt kürzere Intervalle anordnen.

Was kostet eine Legionellenprüfung im Mehrfamilienhaus?

Für ein kleineres Mehrfamilienhaus bleiben die Kosten in der Regel gut überschaubar und planbar; sie hängen vor allem von der Zahl der Probenahmestellen ab. Die reine Laboranalyse je Probe macht dabei nur einen kleinen Teil aus, hinzu kommt die fachgerechte Probenahme. Die Kosten sind als Betriebskosten grundsätzlich auf die Mieter umlagefähig.

Wie läuft die Probenahme ab?

Ein zertifizierter Fachbetrieb entnimmt nach Terminankündigung Proben an mehreren Stellen: am Speicheraustritt, im Zirkulationsrücklauf und an den am weitesten entfernten Zapfstellen. Dabei werden Temperaturen gemessen und die Entnahmestellen vor der Probenahme desinfiziert. Die Proben gehen anschließend ins akkreditierte Labor; das Ergebnis liegt meist nach gut einer Woche vor.

Welche Bußgelder drohen bei fehlender Prüfung?

Das Versäumnis ist eine Ordnungswidrigkeit nach der Trinkwasserverordnung und kann je nach Bundesland und Schwere des Verstoßes mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden, deren Höhe deutlich ansteigen kann. Kommt es zu einer Gesundheitsgefährdung, drohen zusätzlich zivil- und strafrechtliche Konsequenzen. Eine ordnungsgemäße, dokumentierte Prüfung schützt Mieter und Vermieter gleichermaßen.